Prix des officines : une hausse record en 2024

D'après les données publiées par CMV Médiforce, le prix moyen des cessions d’officines en France a atteint un niveau inédit en 2024, franchissant pour la première fois la barre des 2,5 millions d’euros. En un an, la hausse est spectaculaire avec une augmentation de 38 %, portant la valorisation moyenne des pharmacies à 2,510 millions d’euros. Cette tendance s’inscrit dans un contexte où les officines sont désormais évaluées à 6,5 fois leur excédent brut d’exploitation (EBE), un ratio similaire à celui de 2021.

Si cette progression est constatée au niveau national, elle masque d’importantes disparités régionales. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, la valorisation des officines a reculé, passant de 7,4 à 6,5 fois l’EBE. À l’inverse, la région Hauts-de-France connaît la plus forte hausse avec un multiple de valorisation grimpant de 5,4 à 6,7 en seulement un an. Dans certaines régions comme le Centre-Val de Loire et l’Auvergne-Rhône-Alpes, les pharmacies restent parmi les moins chères du territoire. Le phénomène de dispersion des prix reste par ailleurs marqué : 22 % des transactions ont été conclues avec une valorisation entre 4,6 et 5,5 fois l’EBE, tandis que 16 % des officines ont été cédées à plus de 7,5 fois leur EBE.

La taille de l’officine joue également un rôle déterminant. Les pharmacies réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 2,4 millions d’euros ont été cédées à un multiple moyen de 6,9 fois leur EBE, confirmant l’attrait des structures de grande envergure.

L’indicateur de la marge brute gagne en importance

Longtemps considéré comme un critère central, le chiffre d’affaires est désormais un indicateur secondaire dans l’évaluation des pharmacies. À la lumière des résultats de CMV Médiforce, le multiple de la marge brute s’impose aujourd’hui comme un référentiel de valorisation plus pertinent. En moyenne nationale, les officines ont été valorisées à 2,5 fois leur marge brute en 2024.

L’étude met en évidence des écarts notables selon les régions. L’arc atlantique bénéficie des ratios les plus élevés avec une valorisation comprise entre 2,7 et 2,9 fois la marge brute. À l’opposé, l’Île-de-France et l’Occitanie affichent des valorisations plus modestes, autour de 2,3 fois la marge brute.

Une marge brute en recul

Parallèlement à cette évolution des prix de cession, CMV Médiforce souligne une baisse significative de la marge brute des officines françaises. En 2024, elle représente 30 % du chiffre d’affaires, soit une diminution de deux points par rapport à l’année précédente. Une tendance généralisée qui connaît toutefois quelques exceptions, notamment dans le Grand Est, où la marge brute progresse à 31 %. À l’inverse, les pharmacies du Centre-Val-de-Loire et de l’Auvergne-Rhône-Alpes affichent une rentabilité inférieure à la moyenne nationale.

Ces données sont issues de l’analyse de 398 transactions d’officines, réalisées sur l’ensemble du territoire en 2024, et témoignent d’un marché en pleine mutation.